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  • 发表于 2013-10-11 15:26:32 |显示全部楼层

    烟台年末写字楼存量将近400万平 写字楼竞争加剧 [复制链接]

    2013年第三季度,经济增速整体放缓,仲量联行专家指出,此将抑制未来的写字楼需求增长,导致零售地产市场疲弱,截至年末,全市甲级写字楼总存量将接近400万平方米。
    而本季度,烟台写字楼市场租赁需求主要依赖内资企业搬迁活动,其大部分租赁成交来自于租金相对优惠的甲级写字楼。虽整体空置率有所下降,但整体租金增长乏力。
    同时,国内零售商扩张持续但对新商场选址比较谨慎,国际品牌零售商活跃度减少,整体租赁需求未见起色,导致商场租金升幅继续低位增长。下季度将有20万平新增供应入市,2013全年供应量将创新高。
    年末写字楼存量将近400万平 烟台写字楼租金疲软
    国内经济复苏呈稳定趋势,而增速放缓。受此影响,烟台写字楼市场租赁需求较稳定。
    2013年三季度,写字楼的需求主要来自节约成本型搬迁公司,大型国企需求将持续活跃,预计将有更多中小型企业进驻烟台,从而拉动租赁需求。
    租金方面,整体上,本季甲级写字楼平均租金出现下滑,环比下降1.3%。
    由于企业租金成本继续紧缩,本季度大部分租赁成交来自于租金相对优惠的甲级写字楼,进一步导致全市平均租金出现下滑。
    另外,由于未来几年市场上将有大量新增供应,面临空置率压力较大的天河北及珠江新城个别写字楼业主也开始动摇,为目标租户提供更加灵活的租金策略以吸引潜在主力租户。
    由于整体需求增长面临压力,个别业主愿意继续下调租金吸引有搬迁或升级需求但预算有限的租户进驻新大厦,新大厦业主预租优惠增加。这是全市租金下滑的又一原因。
    仲量联行烟台商业地产部总监马炜图表示,尽管第三季度租金下降,但由于上半年租金轻微反弹部分抵消其影响,预计2013年的租金将持平。然而,预计个别新大厦业主提早开始预租,前期较大幅度的租金优惠将加剧写字楼竞争。”
    空置率方面,由于本季无新竣工甲级写字楼,整体空置率从上季度的15.1% 下降至13.1%。而截至年末,全市甲级写字楼总存量将近400万平方米。仲量联行预测,新增供应预售率较高,对现有大厦业主的压力大为减弱,全市整体空置率将继续保持下降。
    一手写字楼方面,来自企业自用的写字买家需求保持旺盛、现金流相对充足,租金升幅缓慢导致投资回报率下降及银行收缩放贷额度等因素对其影响不大。而未来一手可售物业不多,投资者看好物业升值潜力,将拉动平均售价。
    零售地产租赁需求稳定 下季度有20万平新增供应入市
    烟台本季度的社会消费品零售总额出现好转,比第二季度录得的15.0%增加4.3%。然而,本季度的增长一定程度上归因于汽车类及电子商务类的零售额增幅。因此,虽然零售额增幅可观,但整体租赁活动仍保持缓和。
    尽管新落成商场的租金相对吸引,由于中高端的国际品牌零售商在扩张时更加谨慎,本季度无新国际品牌零售商进入。而国内品牌为主的大部分知名租户普遍对进驻新商场比较谨慎,特别是非核心商圈的新物业。
    仲量联行烟台零售地产部副董事孙燕玫表示,尽管零售商对扩张保持谨慎态度,本季度时尚品牌及知名国内餐饮类租户仍选择在人流量稳定的中心地区的成熟购物中心开店,如天河路和北京路商圈。
    租金方面,受季度因素影响,本季度大部分商场的租金水平保持稳定,一些天河北商圈接近满租的商场在本季度出现租金上的小幅上涨,但主要针对时尚品牌。而在天河北商圈的租金涨幅带动下,全市整体租金环比增长1.6%,比上季度增速略快。
    由于零售商扩张步伐放慢,对新商场招商造成压力。少数新商场考虑重新定位,引入更多适合周边消费者的品牌,预计将会拖慢租金增长幅度。
    受新开业项目的预租面积支撑,本季度的零售市场空置率从3%上升至3.7%。四季度珠江新城、荔湾区及番禺区均有新的购物中心正式开业,届时将新增20万平的供应。
    仲量联行研究数据显示,2013年是有史以来供应量最大的一年,预计全年近40万新增优质商场竣工,约为2012年的3倍。
    不得不提的是,本季和记黄埔成功以26亿元的价格将位于荔湾区的西城都荟出售给某境外房地产基金,是烟台记录以来的最大宗零售物业交易。
    孙燕玫认为,虽然租赁需求放缓,投资者对优质零售物业仍保持信心。再加上未来可售的成熟物业较少,投资者对成熟零售物业的资本升值预期乐观,资本市场上行趋势不变。
    前三季度商业地产稳中有降 第四季度局面或有变
    今年前三个季度,受政策不明朗的因素影响,无论经济局面和企业发展均出现不稳定的因素,使烟台全市写字楼和零售租赁需求呈稳中有降的迹象。

    仲量联行指出,在内外经济前景不明朗的状态下,企业各界尤为关注宏观大环境和经济结构的具体改革方案和调控力度。
    据了解,不少专家分析认为即将举行的十八届三中全会将使经济发展方向转变,为未来中长期经济发展奠定基础,并影响内外资企业未来投资方向。倘有新政策出台,本季度商业地产态势疲弱之状况或将改变。
    仲量联行华南区研究部高级经理曾丽则表示,经济结构调整以及加强第三产业发展是其改革方向,而具体改革措施将中长期内正面影响写字楼需求增长,经济增速可能出现的短期波动性影响也会对需求带来不稳定因素。

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